汇丰在线信誉-新股前瞻:从承建商到开发商 大唐地产的这4年

2020-01-11 13:16:50|

汇丰在线信誉-新股前瞻:从承建商到开发商 大唐地产的这4年

汇丰在线信誉,2019年的房地产表现一直不温不火,不过从10月份开始,地产开发和投资环节景气度明显提高。但是一看70城房价数据,10月份36个城市房价处于下降状态,最高降幅环比达3.8%,甚至上海和深圳的房价也略有下跌。房价下跌和地产开发景气度提升形成了鲜明对比。

加上日前,中国人民银行行长易纲在《求是》上撰文指出,坚持房住不炒,加强对房地产金融市场宏观审慎管理,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

对房地产融资的调节已经传导到市场,中国信托业协会官网公布数据,截至2019年三季度,信托行业投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元,较第二季度环比减少5.05%。这是自2015年四季度以来,信托投向房地产的资金余额首次出现环比负增长。

在这样的背景下,资金就是房企的生命线,如果不能再向市场融资,就唯有靠快速去库存回笼资金。要去库存,先要把之前拿下的地开发好,这就形成了房价低迷和开发景气度高的背离的情况。

当然,获取资金的方法有很多,IPO是最不能被忽略的一种。不少地产公司在资金紧张时期,寄希望于港股市场,11月29日向港交所递表的大唐地产就是其中之一。

在四大经济区中快速增长

智通财经了解到,大唐地产深度布局国内京津翼经济区、长江中游经济区、海峡西岸经济区和北部湾经济区,这四个经济区都是国内三四线城市经济发展较为发达的地区。其中,大唐地产的项目主要集中在北部湾经济区中的广西南宁,土地储备占总储备39.7%。不仅如此,大唐地产在南宁地产开发商中名列前茅。按照2018年及2019年上半年合约销售额计,大唐地产获克而瑞评选为南宁三大物业开发商。

大唐地产的收入来源主要来自销售物业和提供建筑服务,在2016年,提供建筑服务占总收入42.3%,但是此后该业务规模快速萎缩,到了2019年上半年,该业务收入仅占总收入2.6%。相反,销售业务则快速增长,2016年到2018年收入从11.44亿元增长至52.3亿元,复合增速高达113.8%。2019上半年增速虽然有所下降,不过依旧保持85.4%的高增速。

如果说大唐地产在2016年时还有一半是承建商的身份,今天的大唐地产已经完完全全是个房地产开发商。

大唐地产不仅增速快,在建筑设计上有一定造诣。在设计上分成了大唐果系、世家系和印象系,其中印象系以“新中式”元素建造高端产品。旗下南宁的大唐臻观还获得了Property Guru授予的“亚洲不动产最佳住户型设计大奖”。

合约负债成新筹资手段

设计再好,那是对客户来说的,对于投资者来说,关注的是现金流。特别是现在国内房企融资难的环境下,现金流更是重中之重。

从大唐地产的现金流量表来看,经营活动现金流有所改善,2018年经营现金流从负转正至20.5亿。到了2019年上半年,经营活动现金流更是快速扩大至29.5亿元,大唐地产也终于脱离了现金的增加主要依靠筹资活动的局面。

然而,大唐地产在招股书中坦言,经营现金流改善主要是因为合约负债增加,而合约负债增加主要是收取客户的预售垫款。根据国家规定,开发商在预售楼盘中投入的资金不得少于楼盘开发所需资金的25%。换句话说,在正式交楼前,大唐地产还需要继续投入建设资金。

大唐地产利用合约负债,将经营现金流从负转正,其实只是换了另一种手段筹资。2016年合约负债占总负债29%,到了2019年上半年,该比例提升至47%。大唐地产会采用这种非常规手段维持现金流,主要是因为常规渠道现金流已经覆盖不了。

从上图可以看到,2018年之前借款所得款项可以覆盖偿还借款,但是2018年开始改变了这种状态,偿还借款开始超过借款所得款项,筹资活动现金流也变为负值。

在大唐地产长长的项目名单可以发现,该公司已竣工面积为51.5万平方米,是开发中面积十分一左右,而且还有超过200万平方米待开发,将近已竣工面积的4倍,对资金的需求可想而知。

此外,从筹资用途也可以发现,大唐地产的主要目标是消化地块完成建设,而非拿地。对比2021年8月到期的银行借款利息和2022年6月到期的银行借款利息,大唐地产承受的利息也逐渐提高。

从大唐地产的业绩增速和合约负债增长来看,该地产公司的销售成绩了得,在不温不火的大环境保持快速增速实属不易。但是负债情况需要重点关注,如果能成功上市,通过二级市场缓解债务,同时还要保持好的销售成绩,将是投资者关注的重点。

中国竞彩网